文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严(yán)格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发(fā)风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消预(yù)售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等(děng)进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统的(de)专项研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的(de)资金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步(bù)深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年(nián)对中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额(é)分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低(四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的dī)，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发(fā)商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者(zhě)签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的(de)信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例(lì)的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全(quán)措施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付(fù)的(de)购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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