饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房地(dì)产经纪(jì)机构存(cún)在利(lì)用房源客源优(yōu)势收取过(guò)高(gāo)费(fèi)用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经(jīng)纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从(cóng)开(kāi)发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中介利用信息(xī)不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和(hé)秩(zhì)序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场管理和(hé)调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务(wù)行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门主要监(jiān)管的(de)重点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最(zuì)早依据是(shì)1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关(guān)于房地产(chǎn)中介服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更(gèng)新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的(de)收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅(fú)度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房(fáng)地产中介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房地产经纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相(xiāng)关(guān)监管部门当(dāng)前(qián)并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过(guò)程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值及(jí)工资(zī)标准，综合计算(suàn)出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构应(yīng)当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服(fú)务内容和收费标准，不(bù)得(dé)混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提(tí)供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务(wù)项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向交易(yì)当事(shì)人出具收(shōu)费清单，列(liè)明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门将会同市(shì)场监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合(hé)措施进行重点监管。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等(děng)违反价(jià)格(gé)和(hé)反垄断(duàn)法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音(jì)机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原(y翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音uán)则实行分(fēn)档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对(duì)市(shì)场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市(shì)落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行业的(de)专业(yè)性提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在一些(xiē)热点(diǎn)城(chéng)市的(de)二手房交易(yì)过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地(dì)位，在(zài)原先经纪服务收费的(de)基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不(bù)仅有利(lì)于提高交易(yì)中操作的透(tòu)明(míng)度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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