万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转(丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色zhuǎn)让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人(rén)民(mín)币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目(mù)的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权优先(xiān)于建设工(gōng)程价(jià)款优(yōu)先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，20丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色11年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价(jià)格，都(dōu)令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过(guò)多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市(shì)场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京国安(ān)的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(d丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色e)是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实(shí)控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出(chū)质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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