近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分(fēn)配(pèi)金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思>

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募(mù)集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可(kě)分配(pèi)金(jīn)额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对(duì)基(两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思jī)金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包括了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目(mù)的(de)分派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资(zī)产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的(de)运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思