近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获(huò)得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额(é)以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场(厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活力的(de)改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红包括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金(jīn)等追(zhuī)加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于(yú)分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人(rén)也称。

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