5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年(nián)来(lái)的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发(fā)现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一(yī)二线城市(shì)好于三(sān)四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但(dàn)在这几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面(miàn)积很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市(shì)占率的(de)提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本(běn)地(dì)房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三(sān)个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务(wù)关系(xì)等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公本初是谁(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额(é)持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业本初是谁(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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