饱受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介费(fèi)问(wèn)题(tí)，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发(fā)布了关(guān)于规范(fàn)房地(dì)产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地产经纪(jì)机构存在利用房源客(kè)源优(yōu)势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题(tí)，加(jiā)重交易当事人(rén)负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格(gé)实行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师张大(dà)伟(wěi)称，随(suí)着城市发(fā)展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于(yú)二(èr)手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来完(wán)成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的(de)收费夹(jiā)带(dài)其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负(fù)担，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服务事项(xiàng)并(bìng)未(wèi)明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)过(guò)程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务在内(nèi)的(de)相关(guān)市场交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的(de)一个话题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金(jīn)额不低的(de)中介(jiè)费。以北京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要(yào)合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实际收取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门(mén)当前并未明(míng)确具体的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)，中介(jiè)机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构在(zài)具体收取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出(chū)合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服(fú)务(wù)项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向交易当事(shì)人(rén)出具收费清单，列(liè)明(míng)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈(tán)等综合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会(huì)同有关部门(mén)依(yī)法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违(wéi)反价(jià)格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是(shì)否意(yì)味着非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么，未来豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击(jī)收费(fèi)非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么r: #ff0000; line-height: 24px;'>非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用(yòng)对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于(yú)当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各(gè)城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经(jīng)纪(jì)服务领域的(de)调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押(yā)、不(bù)同税(shuì)费等(děng)都(dōu)可能(néng)对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖(mài)过程中(zhōng)，原(yuán)本应(yīng)该由上下(xià)家(jiā)各(gè)支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及(jí)税费均由(yóu)购(gòu)房者来承担。即(jí)使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操作(zuò)的透明(míng)度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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