5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约118周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释8亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上最后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红(hóng)利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过(guò)快上行的(de)房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作个(gè)股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的(de)结(jié)构性机会依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力(lì)的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地资源债(zhài)权(quán)债务关系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可预期的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去持(chí)续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产业(yè)内人士(shì)周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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