OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批国家常务委员7人，国家常务委员7人简历REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技的事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有(yǒu)不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的(de)原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素(sù)影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资(zī)价(jià)值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的(de)步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本(běn)身(shēn)园区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的(de)张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市(shì)场价格出现回落。在(zài)随后(hòu)召开的业(yè)绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到(dào)了(le)一定提振，二级市(shì)场价(jià)格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对(duì)张江光大(dà)园项目(mù)的信(xìn)心(xīn)，预计(jì)签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户(hù)正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相关(guān)负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科(kē)技消息的第一(yī)时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过(guò)了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关(guān)负责人(rén)说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么(me)多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，国家常务委员7人，国家常务委员7人简历历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这(zhè)国家常务委员7人，国家常务委员7人简历次项目的大租户(hù)退租(zū)正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目(mù)前(qián)市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租(zū)率下滑情况没有得到(dào)及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人(rén)都(dōu)变(biàn)成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营销方面能更加(jiā)充(chōng)分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集(jí)团和(hé)张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)其他在开发的(de)储备(bèi)项(xiàng)目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩容(róng)的(de)第一步，也(yě)是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们(men)可(kě)能面临了一些突发情况需要解(jiě)决(jué)，但是(shì)这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除(chú)万难(nán)，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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