“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的(de)时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的(de)资(zī)产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发(fā)行首年网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思及次(cì)年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础(网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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