导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国(guó)地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人口普查调(diào)查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区(qū)域板(bǎn)块之间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国(guó)已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们(men)无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一(yī)是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民(mín)住宅(zhái)来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里(lǐ)的(de)期(qī)房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套(tào)房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生(shēng)活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查(chá)的(de)是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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