5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市(shì)值(zhí)在(zài)股票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出(chū)现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的(de)股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安(ān)地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的(de)盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多(duō)的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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