近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作为基金(jīn)份(fèn)额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额(é)完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前(qián)后(hòu)均可以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的(de)是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红差异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层(céng)资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层(céng)资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许丁二醇和丙二醇是不是酒精(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的(de)特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负丁二醇和丙二醇是不是酒精责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分派金额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造(zào)或(huò)补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红金额(é)与募集材(cái)料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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