5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报(bào)统计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回(huí)升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价(jià)收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pá萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌n)，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成(chéng)交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务(wù)、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究(j萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌iū)其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值(zhí)更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿(ná)地(dì)力(lì)度(dù)（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP1萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌4的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的融(róng)资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更(gèng)多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业(yè)普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要(yào)是因为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于(yú)调整的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的(de)一个市场乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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