5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募(mù)所持(chí)房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行业高增的时(shí)代(dài)已经过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方面是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司(sī)外，大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持(chí)续观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复(fù)但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月环(huán)比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确(què)定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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