导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国(guó)家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如(rú)何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后装修的(de)时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动人(rén)口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济(jì)适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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