5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季(jì)度得(dé)以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí纳粹分子是什么意思)有房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式(shì)，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样(yàng)的(de)认识转变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成(c纳粹分子是什么意思héng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙头前(qián)途(tú)更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部(bù)副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房(fáng)地(dì)产以及(jí)其上下(xià)游产业链的(de)复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地(dì)产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得纳粹分子是什么意思(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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