饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部(bù)门(mén)的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局(jú)联(lián)合发布了关(guān)于(yú)规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利(lì)用(yòng)房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严(yán)格实行(xíng)明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研(yán)究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常(cháng)强(qiáng)的(de)专业性，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称(chēng)等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关(guān)部(bù)门主要监(jiān)管(guǎn)的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)及中(zhōng)介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低(dī)的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万(wàn)元(yuán)的房(fáng)屋(wū)，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价(jià)。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介(jiè)服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费标准基(jī)础(chǔ)上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务(wù)等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产经纪(jì)服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等(děng)场(chǎng)所或(huò)渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的(de)基本服务和(hé)延伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当(dāng)向交易(yì)当事人出具收费清单(dān)，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门会同有关部(bù)门依(yī)法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等(děng)违(wéi)反价(jià)格(gé)和(hé)反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市(shì)场监(jiān)管部门(mén)要依(yī)法依规纳(nà)入国(guó)家企(qǐ)业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非(fēi)规(guī)定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还(hái)需要看(kàn)各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样(yàng)的(de)情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出(chū)现中介费(fèi)及税费均(jūn)由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这(zhè)部分费(fèi)用也可(kě)能(néng)通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价(jià)中有(yǒu)所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将其视(shì)为向购(gòu)房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变相推(tuī)高(gāo)了(le)房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的(de)透明度(dù)，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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