文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确(què)表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建(jiàn)了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层面看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发(fā)展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(j古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等iān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造(zào)和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资(zī)金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大(dà)型房地产开发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后(hòu)出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大(dà)力(lì)支持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化(huà)的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推(tuī)动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国(guó)内(nèi)地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等居民居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)发布的(de)《中国住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了(le)中国内(nèi)地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量占社融存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产大(dà)开(kāi)发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资(zī)金(jīn)全(quán)部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同(tóng)。古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金(jīn)与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需(xū)求(qiú)的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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