5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机(jī)构(gòu)持仓上还(hái)需(xū)要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一(yī)去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的(de)上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来(lái)后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三(sān)个季度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结(jié)构(gòu)性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的(de)市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市场的(de)短期(qī)反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度都(d2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案: #ff0000; line-height: 24px;'>2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案ōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基(jī)本面的(de)钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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