5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论(lùn)从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的(de)时代(dài)已经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季(jì)度(dù)他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司(sī)退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随(suí)整个行业的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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