万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了(le)收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)北京市(shì)分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了(le)的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中国(guó)信(xìn)达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行(xíng)异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了购房人的优先(xiān)权：劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今(jīn)沦落到(dào)这个地步(bù)，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过在实(shí)控人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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