文：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从(cóng)银(yín)行一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度(dù)在(zài)完全交房(fáng)前进(jìn)行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施(shī)。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层(céng)出售、还印发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港国民党任公是指谁，任公指的是什么房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资(zī)金(jīn)和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动(dòng)了(le)房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年(nián)对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资(zī)本(běn)市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付(fù)，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得(dé)到(dào)购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)国民党任公是指谁，任公指的是什么双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过(guò)程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷(dài)款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基(jī)完(wán)工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房国民党任公是指谁，任公指的是什么企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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