饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客(kè)源优势收取(qǔ)过(guò)高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大(dà)伟(wěi)称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商(shāng)过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民往往通过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对居民造(zào)成额(é)外的负(fù)担，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市场交易(yì)行为及(jí)其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业(yè)关(guān)注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费及中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的中介(jiè)费(fèi)。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服(fú)务费(fèi)率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)要(yào)合理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上(shàng)浮(fú)幅度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在(zài)服务(wù)过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)应(yīng)当在(zài)经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公示服(fú)务20斤是几kg 20斤是多少磅项目(mù)、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部门(mén)将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同(tóng)有关部门(mén)依法查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价(jià)、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来(lái)豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经(jīng)纪(jì)服务(wù)费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来(lái)如何具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需要看各城市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务(wù)领域(yù)的调(diào)整改善(shàn)、规(guī)范化(huà)，有利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能(néng)对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的(de)中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程(chén20斤是几kg 20斤是多少磅g)中，往往会(huì)有这(zhè)样的(de)情形，因部分购房者处于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现中介费(fèi)及(jí)税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介公司(sī)将其视为向购房者单(dān)边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利(lì)用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往(wǎng)会(huì)将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上相当于(yú)变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部(bù)门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易(yì)中操作的透明(míng)度(dù)，也有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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