5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持(chí)有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少现(xiàn)了三年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季(jì)报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，知名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题(tí)，市场对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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