OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级(jí)市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内(jiāng)光大园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT近(jìn)期(qī)市场波(bō)动较大，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)的(de)事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市(shì)场整(zhěng)体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的(de)8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇(yù)突发(fā)事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个(gè)交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得(dé)到一定释(shì)放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情(qíng)绪(xù)面等多重因素(sù)影响，不好判(pàn)断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐(yǐn)含收(shōu)益(yì)率高的产品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过度对(duì)经营现金流(liú)没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至得这么急、这(zhè)么(me)深，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类(lèi)资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落到(dào)租金(jīn)收入(rù)受不受(shòu)影(yǐng)响，影(yǐng)响(xiǎng)多大(dà)，估计(jì)园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格(gé)出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到仅过(guò)了(le)不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦(tǎn)言(yán)，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人(rén)工智(zhì)能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定(dìng)一(yī)些重(zhòng)要(yào)租户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的(de)同区(qū)域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空(kōng)置率，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)有那么(me)多储备租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次(cì)项(xiàng)目(mù)的大租(zū)户退租正好发(fā)生(shēng)在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期低点，目(mù)前市(shì)场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了(le)一定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求(qiú)，也会根据(jù)自身需(xū)求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高(gāo)科目(mù)前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的(de)坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们(men)非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未来的(de)发(fā)展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实(shí)现(xiàn)基金(jīn)扩容的(de)第一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发(fā)情(qíng)况(kuàng)需要解(jiě)决(jué)，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常(cháng)小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可能(néng)化解(jiě)当(dāng)前突发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持(chí)预(yù)期和(hé)市(shì)场的(de)信心。”

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