5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎(hū)在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(没带罩子让捏了一节课感受jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房(fán没带罩子让捏了一节课感受g)地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么(me)投资(zī)机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增(zēng)速(sù)的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月环比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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