5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得(dé)以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地(dì)产的投资(zī)愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级(jí)市场投资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告别住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容(róng)易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产(chǎn)类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(s5k是多少钱 5k是什么意思hǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产(5k是多少钱 5k是什么意思chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一(yī)季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的(de)机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务(wù)关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司(sī)也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个(gè)市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成都等(děng)极个(gè)别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可能会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的(de)压力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 5k是多少钱 5k是什么意思