“现在(zài)的房地产很(hěn)难再出现像过去(qù)十年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经(jīng)济(jì)学(xué)家洪灏(hào)向(xiàng)《红周刊(kān)》表示(shì)，房(fáng)地产行业分化的愈加明显，让机构和投资者的关注(zhù)度从板(bǎn)块向单个(gè)标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业来看(kàn)，无论是业(yè)绩(jì)，还(hái)是(shì)估值(zhí)，房地产都已经双杀到了最底部，而且是反复(fù)地杀(shā)到(dào)了底部，再往下(xià)的空间已(yǐ)经不大(dà)了(le)。

　　三(sān)道红(hóng)线等指标(biāo)

　　成(chéng)挖(wā)掘个股阿尔法重要(yào)参(cān)考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在(zài)房地产赛道中进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标(biāo)的(de)公司(sī)出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三个基准(zhǔn)：有大(dà)的国资(zī)背景的、杠杆率较低(dī)的、此前(qián)没(méi)有踩过红线的。

　　他(tā)还表示，如(rú)果关注(zhù)一下今年(nián)房地产的开发资金来源，可以发现，其实(shí)银行(xíng)的信(xìn)贷倾向是(shì)不(bù)太愿意给房企贷款的(de)，房企(qǐ)的主要资(zī)金来源来自新(xīn)盘的销售。但今年(nián)新(xīn)房的(de)销售情况相较一(yī)般。再关注一下，哪(nǎ)些房(fáng)企能从(cóng)银行拿到钱，其实主要还是那(nà)些有国企背景的房(fáng)企，民(mín)营房企相对比(bǐ)较困(kùn)难，所以整个行业出现了(le)一个很明(míng)显的分化，无论是(shì)在销售(shòu)，还是融资等各(gè)个方面(miàn)都非(fēi)常明(míng)显。现在(zài)有国资(zī)背景的房企在(zài)资本市(shì)场表现相对(duì)较好，但没有国资背景的(de)民营房企股价(jià)大多(duō)表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示(shì)，在(zài)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业内(nèi)，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到如何挖(wā)掘，我们会特别重视企业的成本优(yōu)势，更(gèng)具体一点，就是它的(de)净(jìng)借(jiè)贷水平（净负债率）是(shì)不是(shì)行业内的最低水(shuǐ)平(píng)；利润率是不(bù)是行业内最高的；融资成本是否是(shì)行业内最低的；建安成本是否也是业内最低(dī)的；这些都是(shì)我们(men)看重的一家房企的综合(hé)成本(běn)。

　　需要(yào)注意的(de)是，能够同时满(mǎn)足上述条件的房企(qǐ)并不多。即便(biàn)是在国(guó)央企中，仍(réng)有部分房企出现了“三(sān)道红线”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶化的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊(kān)》根(gēn)据(jù)Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产(chǎn)、西藏(cáng)城投、中(zhōng)交地产、中(zhōng)国(guó)武夷等国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外(wài)，城(chéng)建发展、京(jīng)投(tóu)发展、光明地产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江股(gǔ)份、城(chéng)投控股等国(guó)央企(qǐ)房企也踩了“三(sān)道(dào)红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不(bù)难(nán)看出，即便是有(yǒu)着较稳健特色的国(guó)央企房企，其财务(wù)指(zhǐ)标称得上完(wán)全健康(kāng)的(de)仍是少数。而更加值得注(zhù)意的(de)是，在2022年(nián)，不少国企，甚至(zhì)地方(fāng)国企开始(shǐ)大举扩张(zhāng)。而这无疑又进一步考(kǎo)验着国央企的资(zī)金链情况(kuàng)。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度(dù)尤为重要，节奏把握准确(què)，有助于(yú)房企储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的(de)预(yù)判未来市场，以(yǐ)及过于激(jī)进的扩张拿地节奏(zòu)也有(yǒu)可能让房企重蹈此(cǐ)前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬(yáng)以(yǐ)其配置的(de)一家(jiā)房(fáng)企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷(dài)比例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年(nián)，这(zhè)家(jiā)房(fáng)企明显感觉(jué)到机(jī)会来了(le)，其(qí)开(kāi)始在一(yī)线城(chéng)市进行(xíng)大举(jǔ)拿地，净(jìng)负(fù)债率也由此前的33％左(zuǒ)右水准提(tí)高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该(gāi)房企新购(gòu)入(rù)地(dì)块也实(shí)现(xiàn)了快(kuài)速的(de)开盘利用率，预(yù)计今(jīn)年会有更多的(de)楼盘入(rù)市。像这类企业(yè)就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储(chǔ)备了很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元(yuán)，且其中一半在一线城(chéng)市，另外(wài)一(yī)半也主要(yào)集中在强二线和二线城(chéng)市；另一方面，它的扩(kuò)张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同(tóng)样提醒道，与之(zhī)相反，有些(xiē)房企的(de)扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年(nián)～2020年(nián)期(qī)间扩张(zhāng)的民营企业(yè)的影子。虽然说，见到机(jī)会时(shí)要出手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩张(zhāng)得(dé)太(tài)快，但未来的两年市场没有想象得(dé)那(nà)么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量一家房企的扩张速度是(shì)否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还是(shì)看房企的净负(fù)债率水平，在我看来，这个(gè)比例如果超过(guò)60％，就是扩张得过于快(kuài)速了。

　　不(bù)难看(kàn)出，这(zhè)一标(biāo)准要(yào)比“三道(dào)红线”对房(fáng)企的(de)净负债率要求不(bù)得高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释(shì)，当前房地产行业的复苏速度(dù)并没有那么(me)快，所以要(yào)规避公司净负债(zhài)率(lǜ)提高到(dào)一个比较危险的(de)水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理(lǐ)发现(xiàn)，中交地产、中国(guó)金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发(fā)展等房企2022年净负债率都(dōu)在(zài)60％之上。其中，中(zhōng)交地产(chǎn)净负债率(lǜ)持续居高(gāo)不下，在(zài)2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比(bǐ)的是，华润置地、中国(guó)海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在(zài)践行(xíng)较积极的拿地策略的同时，也(yě)较(jiào)好地(dì)控制了公(gōng)司的扩张速度与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同(tóng)一筛选标准来看国央企与(yǔ)民营房(fáng)企(qǐ)，但在(zài)各(gè)维度(dù)的实(shí)际(jì)表现上，国央企确实会更胜(shèng)一筹。如国央(yāng)企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本(běn)更低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央(yāng)企自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企(qǐ)，机(jī)构更(gèng)加看好国央企，但这也并(bìng)不意味着，民营(yíng)企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房企(qǐ)同样受到(dào)机构的青(qīng)睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨江集团(tuán)的十大流通股(gǔ)东中新进了“中国工商银行股份有限公司－景顺(shùn)长城中国回报灵活配置(zhì)混合型证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿(yì)私募珠海阿巴(bā)马资产管理(lǐ)有限(xiàn)公司就(jiù)长期持有滨(bīn)江集团(tuán)。根据(jù)一(yī)季报，该资产(chǎn)公司(sī)的几(jǐ)只产品合计持有(yǒu)滨江(jiāng)集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的受青睐(lài)，和其自身的基(jī)本面表现存在(zài)一定关系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房地产市场(chǎng)整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本土(tǔ)房企的滨(bīn)江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团(tuán)在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表(biǎo)现等多维度都表现了较(jiào)强的增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布(bù)的2023年一季报，今年一季(jì)度，滨(bīn)江(jiāng)集团更是实现了(le)扣非(fēi)归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍能(néng)保持自(zì)身业绩的(de)持续增长，和滨江集(jí)团扎根杭(háng)州的战略(lüè)布局关系密切。根(gēn)据(jù)2022年年报，滨江集团有(yǒu)近七成营收(shōu)来自杭州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地(dì)区的营收比重只占到近六(liù)成。近三年持续稳居(jū)杭州房企销售(shòu)排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集(jmany的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级í)团在(zài)杭州的土储补充同(tóng)样(yàng)较为积极，根据(jù)诸葛找房、住(zhù)在(zài)杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州(zhōu)的本土(tǔ)第一。

　　而滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团在杭(háng)州的较突出表(biǎo)现，也让滨江集团的房企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已(yǐ)冲进前十，根据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江(jiāng)集团实(shímany的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级)现销售额607.3亿元(yuán)，位(wèi)列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻了超一倍以上，而(ér)近期，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团更(gèng)是迎(yíng)来多家机构的集中调研。滨江(jiāng)集团(tuán)发布公告表示(shì)，公司(sī)于5月10日接受了信(xìn)达证券、金(jīn)鹰基金、建信(xìn)养老(lǎo)、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布(bù)局(jú)重(zhòng)点移至存量(liàng)赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房(fáng)地(dì)产开发只是房地产(chǎn)产业(yè)链上的中游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建(jiàn)材、玻纤等(děng)材(cái)料供(gōng)应商(shāng)，而(ér)下游(yóu)应用行业主要包括中介服(fú)务、家用电器、物业管理、家居用品。综合(hé)《红周刊(kān)》的(de)采(cǎi)访，房地(dì)产开发环(huán)节与上游材料端息息相关，新(xīn)盘开工不足导致上游不被(bèi)看好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至(zhì)下(xià)游。“中国(guó)房地产行(xíng)业在进(jìn)入存量房时代，所以(yǐ)对地产产业(yè)链，尤其是偏消费属性的家装家(jiā)居领(lǐng)域，我们相(xiāng)对看好，因为(wèi)居民保有的住房规模越来越(yuè)大，随着(zhe)时间的(de)增(zēng)加(jiā)，内装更新(xīn)的(de)需求也会越来(lái)越多(duō)。美国过去的数据充分(fēn)说(shuō)明了这(zhè)一点，在新房销售见顶(dǐng)之后，家(jiā)具消费的增长却一直都很好。对于(yú)地产产业(yè)链，我们(men)相对看好和内装相(xiāng)关的(de)行业(yè)，例如(rú)消(xiāo)费建(jiàn)材、家(jiā)居装饰等(děng)。”万家基(jī)金人士(shì)表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年(nián)内表现的统计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公(gōng)司，它们分别是富安娜和水星家纺(fǎng)，特别是前(qián)者在(zài)月(yuè)线连收七(qī)根阳线(xiàn)的基础上，年内迄今(jīn)涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生活类(lèi)产品的研发、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原(yuán)创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报告期(qī)内，富安娜(nà)实现营业(yè)收入约6.2亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)减少7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十大流通股股(gǔ)东来看，能够发现该股早已成(chéng)为(wèi)基金(jīn)重仓股的天下，彼时包括(kuò)公募的中欧价(jià)值发(fā)现(xiàn)、中欧潜力价值(zhí)、工银(yín)瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其中出(chū)现，占据了半壁江山(shān)。需(xū)要强调的(de)是，中(zhōng)欧的(de)两只基金都是(shì)价(jià)值派基金经理曹(cáo)名长在管(guǎn)的产品(pǐn)，首季其(qí)同时重仓的房地(dì)产产(chǎn)业链股(gǔ)票还有金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风光一时的家居板块也(yě)因疫情、消费(fèi)复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在(zài)困境反转露出曙光，家居板块中年内表现最好(hǎo)的是志(zhì)邦家居。同(tóng)一时间段(duàn)，该(gāi)股年内上(shàng)涨已经超过(guò)23％，从业(yè)绩来看，无(wú)论是(shì)营收还是归母净利润，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从公司的(de)十大(dà)流通股股东来看，《红周刊》发现广发(fā)基金经理罗洋(yáng)慧眼(yǎn)独具，一季报中(zhōng)他管理的广发(fā)策(cè)略优选和(hé)广发安(ān)宏回(huí)报均增加了持股(gǔ)，而(ér)这两只产品也成为(wèi)志邦家居十大流通股股东(dōng)中仅有的两(liǎng)只公募。有意思的是，他似乎(hū)对于定制(zhì)家居(jū)类标的情有独钟，在另一(yī)家(jiā)赛(sài)道公(gōng)司金牌橱柜中，他管理(lǐ)的全部三只产品均登榜(bǎng)十大流通股股东(dōng)，其(qí)也成为他(tā)的独门重仓(cāng)股。

　　除去家(jiā)居(jū)家纺(fǎng)外，下游的物业股(gǔ)也越来越被机构所青睐(lài)，不过(guò)这类标的大多在(zài)香港(gǎng)上市，如何选择成(chéng)为难题。对此(cǐ)，前述上海公募(mù)基金经理举(jǔ)例分析：“物业(yè)服务不是一个高毛(máo)利的行(xíng)业，挣(zhēng)钱(qián)很(hěn)辛(xīn)苦，我(wǒ)选公司还是希(xī)望挣(zhēng)的是市(shì)场化(huà)应(yīng)该挣(zhēng)的(de)钱(qián)，以我曾经买的(de)绿城服务为例，它在中(zhōng)高端楼盘(pán)占比(bmany的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级ǐ)是(shì)比较高(gāo)的，每年到期的合同里(lǐ)提价成(chéng)功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分项(xiàng)目到期之后，经(jīng)过两三轮合同周期还能做(zuò)到产品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行业里真正能(néng)做到产品提(tí)价的(de)公司很少，因为物业公(gōng)司很容易一开(kāi)始是挣(zhēng)钱(qián)的，后(hòu)面因为保安这(zhè)些(xiē)固定人员成本(běn)的年(nián)度增长，不(bù)过服务没(méi)有特别好，客户没有那(nà)么满意，能做到提价(jià)难度是非常大的。但是该公司能在业内(nèi)做(zuò)到到期(qī)之后提(tí)价率比较高，这跟它的(de)定位和比(bǐ)较好的服务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 many的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级