5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的(de)总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对(duì)于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了(le)更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入(rù)也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及(jí)过(guò)快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服务(wù)为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出(chū)租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的(de)开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集(jí)中度提升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一(yī)思(sī)路的话(huà)，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份(fèn)额(é)持续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显，保利(lì)发(fā)展、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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