导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续(xù)低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建部披露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块之间(jiān)，不(bù)同品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国(guó)自(zì)然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布了(le)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算(suàn)思路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和(hé)省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便(biàn)和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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