万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘(mì)开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共(gòng)同(tóng)债务(wù)人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是(shì)一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就把这75套房(fáng肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的)子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确(què)实(shí)已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的(de)，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余(yú)价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰(chén)院的树(shù)、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文(wén)书确(què)定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安(ān)的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团(tuán)及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易(yì)所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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