文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等地明确(què)表态(tài)，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不(b维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次ù)公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业(yè)、社会(huì)长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的(de)资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的(de)一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhō维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次ng)国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不(bù)公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品房的(de)需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登(dēng)记和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济(jì)高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融(róng)资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提(tí)供(gōng)一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照(zhào)德(dé)国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证(zhèng)费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依照工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此过程中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求的(de)支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在(zài)正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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