文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商开始探(tàn)求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了(le)制(zhì)造商的(de)资金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推(tuī)动(dòng)了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部(bù)门(mén)提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初(chūm6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(gum6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸ó)内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了(le)居民(mín)居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸ong>在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事实是(shì)，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过(guò)去房地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风险甩给(gěi)了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式：预付(fù)款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋交付质(zhì)量的(de)保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后(hòu)发(fā)放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的(de)保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策(cè)出手临(lín)界点(diǎn)，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环(huán)节(jié)，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制(zhì)或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。