文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全(quán)交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观讲预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房(fáng)地产回归(guī)实体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地(dì)价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工(gōng)业化的(de)进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市场面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求量大(dà)，而社会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中国(guó)内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预(yù)告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的(de)稳步发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市(shì)值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商(shāng)之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等(děng)城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再(zài)由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发(fā)商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国(guó)开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发(fā)商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明(míng)美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题(tí)全(quán)权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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