导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套(tào)房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供需(xū)并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了(le)额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均(jūn)较发(fā)达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求括(kuò)了(le)大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。单(dān)单从人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接公布(bù)，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国(guó)地(dì)产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作(zuò)的流动人(rén)口在(zài)老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的(de)家庭(tíng)界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差异也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求