5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市值在(zài)股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排(pái)名(míng)第二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到二(èr)级市(shì)场投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产行业轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗一(yī)定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已经过(guò)去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等(děng)都跻身(shēn)前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成(chéng)本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在，当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗少部分公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复(fù)更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈(yíng)利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能(néng)力(lì)强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途(tú)更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地(dì)去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确(què)定性(xìng)的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产(chǎn)以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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