万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中(zhōng)国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些(xiē)业主的(衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗de)维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)实(shí)际上都是卖出(chū)去(qù)了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上(shàng)述(shù)内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的(de)高(gāo)端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的(de)，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确(què)了购(gòu)房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的(de)，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国(guó)信达已经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名(míng)度，但却(què)在(zài)北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万柳书(shū)院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集(jí衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗)团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人(rén)包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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