饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了(le)关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易(yì)当事(shì)人负(fù)担、侵害(hài)其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部(bù)门从(cóng)加强从(cóng)业(yè)主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费、严(yán)格(gé)实行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手(shǒu)房(fáng)占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来(lái)说属(shǔ)于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有非常强(qiáng)的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介利(lì)用信息(xī)不对称(chēng)等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按(àn)揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外的负担(dān)，而(ér)且(qiě)这些服务(wù)事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在(zài)内的(de)相关市场交易(yì)行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是(偶数有负数吗数，偶数有负数吗偶数组成的集合描述法shì)房(fáng)地产市场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业关注最多的(de)一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程中，部(bù)分价(jià)值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京(jīng)某(mǒu)房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方(fāng)共同(tóng)承担经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发的《关(guān)于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的(de)通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构(gòu)在(zài)具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合(hé)房屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供的基本服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确(què)服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明(míng)收费标准、收费金额，由当事(shì)人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部(bù)门将会同市场监管等(děng)部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监(jiān)管部(bù)门会同有关(guān)部门依(yī)法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等违(wéi)反价(jià)格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部(bù)门要(yào)依(yī)法依(yī)规(guī)纳入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于(yú)当(dāng)前(qián)两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则(zé)，还需(xū)要看各(gè)城(chéng)市落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵，偶数有负数吗数，偶数有负数吗偶数组成的集合描述法如产权抵押、不(bù)同(tóng)税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这(zhè)对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业(yè)的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付(fù)一半的中介费，但在一(yī)些热点城市(shì)的二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一(yī)些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的(de)方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将其(qí)视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易(yì)中(zhōng)操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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