文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期(qī)三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模(mó)式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房的(de)资金(jīn)压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的(de)房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购房者(zhě)需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发(fā)展(zhǎn)起到了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十(shí)多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火车铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的(de)预(yù)售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银(yín)行(xíng)获得(dé)房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明(míng)确(què)规(guī)定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式(shì)套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提(tí)供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处例》对期房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持(chí)力(lì)度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资(zī)金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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