近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对(duì)于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现向股票三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投(tóu)资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的(de)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供(g三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人ōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产(chǎn)的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来(lái)自底层(céng)资产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中披(pī)露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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