“现在的房地产很难再出现像(xiàng)过去(qù)十年的系统性(xìng)行(xíng)情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济学家(jiā)洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地产行(xíng)业分化(huà)的愈加明显，让机(jī)构和投资者的关注度从板(bǎn)块向单个标的转移(yí)。上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行(xíng)业来看，无(wú)论(lùn)是业(yè)绩，还是估值(zhí)，房地产(chǎn)都已(yǐ)经(jīng)双杀到了最(zuì)底部，而且是(shì)反复(fù)地杀到了底部，再往(wǎng)下的空间(jiān)已经不大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成(chéng)挖掘个股(gǔ)阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如何寻(xún)找房地(dì)产个股的阿尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛道中进行选择(zé)，需要(yào)非常小心，避免选了半(bàn)天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪(hóng)灏指(zhǐ)出，需要满足以下三(sān)个基准：有大(dà)的国资背景(jǐng)的(de)、杠杆(gān)率较低的、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还(hái)表示，如果关(guān)注一下(xià)今年(nián)房地(dì)产的开发资金来源(yuán)，可以发(fā)现，其实(shí)银行的信贷倾向是不(bù)太愿意给房企贷(dài)款的(de)，房(fáng)企的(de)主(zhǔ)要资金来(lái)源来自新盘的销售。但(dàn)今年新(xīn)房的销售情(qíng)况相较一般。再(zài)关注一下，哪些房(fáng)企能从(cóng)银行(xíng)拿(ná)到钱，其实主要还(hái)是那些有国企背景的房(fáng)企，民营房企(qǐ)相对比(bǐ)较(jiào)困难(nán)，所以整个行业出现(xiàn)了一个很(hěn)明(míng)显的分化(huà)，无(wú)论是在(zài)销售，还是(shì)融(róng)资(zī)等各个方面都非常明显。现(xiàn)在有国资背景的(de)房企在资本市场表(biǎo)现相对(duì)较(jiào)好，但(dàn)没(méi)有国资(zī)背景(jǐng)的(de)民营房企股(gǔ)价大多(duō)表现很一般(bān)。

　　陈昊(hào)扬则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地(dì)产(chǎn)行业内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后的(de)赢家”。而具(jù)体到(dào)如何挖掘，我们会特别重视企业的成本优势，更具体一(yī)点，就是它的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行(xíng)业(yè)内的最(zuì)低水平；利润率(lǜ)是不是(shì)行业内最高(gāo)的；融资成本(běn)是否是行业内最低的(de)；建安(ān)成本是否也是业内(nèi)最低的；这些都是我们看重(zhòng)的一家房企的综(zōng)合成本。

　　需要(yào)注意的是，能够(gòu)同(tóng)时(shí)满足上述条件的(de)房(fáng)企并不多。即便是在国央企中，仍有部分房(fáng)企出现(xiàn)了“三(sān)道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且(qiě)有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至(zhì)2022年(nián)末，天房(fáng)发(fā)展、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发(fā)展、京投发(fā)展(zhǎn)、光明地产、云(yún)南城(chéng)投、首(shǒu)开股(gǔ)份、珠江股份、城投控(kòng)股等国(guó)央(yāng)企房(fáng)企也踩(cǎi)了“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张房(fáng)企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看(kàn)出，即(jí)便是有着较稳健(jiàn)特色的(de)国央企房(fáng)企，其财务指标称(chēng)得上完全健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方(fāng)国(guó)企开始大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企(qǐ)的资金链(liàn)情况。

　　对房(fáng)企(qǐ)而言，扩(kuò)张速(sù)度的张弛有度尤为重要(yào)，节奏(zòu)把握准确，有助于房(fáng)企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐观的(de)预判(pàn)未来市(shì)场，以(yǐ)及过于激进的扩张拿地节(jié)奏也有可能让房(fáng)企重蹈(dǎo)此前(qián)的(de)高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊(hào)扬以其配(pèi)置的一(yī)家房企进行举例，它(tā)从2018年开始到(dào)2021年，连续(xù)4年的净(jìng)借贷(dài)比例都维(wéi)持(chí)在(zài)33％左右，完全没有增(zēng)加(jiā)杠杆比例。而(ér)到2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其(qí没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处)开始在一(yī)线城市进(jìn)行大举拿地，净负债率也(yě)由此前的33％左右(yòu)水准(zhǔn)提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之一。与(yǔ)此同时(shí)，该房企新购入地块也实(shí)现了快速的开(k没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处āi)盘利用率(lǜ)，预计今年会有更多的楼盘(pán)入市。像这(zhè)类企业就符合“最后的(de)赢家(jiā)”的(de)特点。一(yī)方面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且(qiě)其中一半在一(yī)线城市，另外一半(bàn)也主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在强二(èr)线和二线城市(shì)；另(lìng)一方面，它的(de)扩张是有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同样提醒道，与之相反，有些房企(qǐ)的扩张速(sù)度(dù)让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张(zhāng)的民营企业(yè)的影子。虽然说(shuō)，见到机会时要(yào)出手，但(dàn)出手(shǒu)的章法仍要小心，如果(guǒ)负债率(lǜ)扩张得太快，但未来的两年市场(chǎng)没有想象(xiàng)得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来(lái)衡量一家房(fáng)企的扩(kuò)张速(sù)度(dù)是否激(jī)进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主要(yào)还(hái)是看房企的净负债率水平，在(zài)我看来，这个比例如(rú)果(guǒ)超过60％，就是扩张(zhāng)得过于快速(sù)了。

　　不难(nán)看出，这(zhè)一(yī)标准要比“三道红线”对房企的净负债(zhài)率要求不得(dé)高于100％要更(gèng)加(jiā)严格(gé)。陈(chén)昊(hào)扬解释，当前(qián)房地产行业的(de)复(fù)苏速度(dù)并没有那(nà)么快，所(suǒ)以要(yào)规避公司(sī)净负债率提高到一(yī)个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊(kān)》对(duì)在(zài)2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发现，中交地产、中国(guó)金茂、华(huá)发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净(jìng)负债率(lǜ)都在60％之上(shàng)。其中，中(zhōng)交地产净(jìng)负债率(lǜ)持续(xù)居高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成(chéng)鲜明(míng)对比的是，华润置地(dì)、中国(guó)海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在(zài)践行较积极的拿地策略的同时，也较好地控(kòng)制(zhì)了(le)公司(sī)的(de)扩张速(sù)度与(yǔ)净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房(fáng)企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际(jì)上，他们(men)是以同一筛选标准来看(kàn)国央(yāng)企与(yǔ)民营房企，但在各(gè)维度的实际表(biǎo)现上(shàng)，国央企确实会(huì)更胜一筹(chóu)。如(rú)国(guó)央(yāng)企(qǐ)的融资(zī)成本更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做到想融就融，这样，国(guó)央企(qǐ)自然而然就具(jù)有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构(gòu)更(gèng)加看好国央企，但这也并不意味着，民(mín)营企业(yè)中(zhōng)就没有“黑马(mǎ)”的存在(zài)。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有(yǒu)少(shǎo)数民(mín)营(yíng)房企(qǐ)同样(yàng)受到机构的青睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨江集团的十大流(liú)通股东中新进了“中国工商银行股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)－景顺长城中国回报灵活配(pèi)置混(hùn)合型证券投资基金”“全国社(shè)保基(jī)金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百亿(yì)私募珠(zhū)海阿(ā)巴马资产管(guǎn)理(lǐ)有(yǒu)限公司就长期持有(yǒu)滨(bīn)江(jiāng)集团。根据(jù)一季报，该资产公司(sī)的几只(zhǐ)产品合计持(chí)有滨江集(jí)团9543万股，约占流(liú)通A股的(de)3.56％。

　　滨江集(jí)团(tuán)的受青睐，和(hé)其自(zì)身的基本面表现存在一定(dìng)关系(xì)。2020年以(yǐ)来的(de)近(jìn)三年时间，房地产(chǎn)市场整(zhěng)体在走(zǒu)“下(xià)坡路(lù)”，但作(zuò)为(wèi)杭州本土房企的滨(bīn)江集团(tuán)仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业(yè)绩表(biǎo)现(xiàn)、销售规(guī)模、新增土储、股(gǔ)价表现等多维度都(dōu)表现了较强的增长势(shì)头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期(qī)间，滨江(jiāng)集团扣非(fēi)归母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一(yī)季报(bào)，今年一季度，滨江(jiāng)集(jí)团更是实现了扣非归母净(jìng)利润5.41亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产“青(qīng)铜时代”仍能(néng)保持(chí)自身业绩的(de)持续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭(háng)州的(de)战略(lüè)布(bù)局关系(xì)密(mì)切。根据2022年年(nián)报，滨江集(jí)团有近七成营收来自杭州地(dì)区，而(ér)在2021年，杭州地(dì)区的营收比重只(zhǐ)占(zhàn)到近六成。近三年持(chí)续稳居杭州(zhōu)房企销售(shòu)排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨江集团在杭州的土储补充同(tóng)样较为积极，根(gēn)据(jù)诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续(xù)稳居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较(jiào)突出(chū)表现(xiàn)，也让滨江集团(tuán)的房企排名迅(xùn)速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排名已冲进(jìn)前十(shí)，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的(de)是(shì)，2020年至今，滨江(jiāng)集团股(gǔ)价翻了超一倍以上(shàng)，而近期，滨江(jiāng)集团更是(shì)迎来多家机构(gòu)的(de)集中调研。滨江集团发布公告表示，公(gōng)司于5月10日接受了信达证券、金(jīn)鹰基金、建(jiàn)信养老(lǎo)、新华(huá)养(yǎng)老等18家(jiā)机(jī)构调研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构在(zài)下(xià)游家纺(fǎng)、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地产开发(fā)只是房地产产业链上的中游环(huán)节(jié)，其上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥(ní)、建(jiàn)材、玻纤等材料(liào)供应商，而下游应用行(xíng)业主要(yào)包括中介服务、家用电器、物业(yè)管(guǎn)理、家(jiā)居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采(cǎi)访(fǎng)，房地(dì)产开(kāi)发环(huán)节与上游材(cái)料端息息相关，新(xīn)盘(pán)开工不(bù)足导致上游不(bù)被看(kàn)好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思路(lù)渐渐(jiàn)移至下游(yóu)。“中国房地产行业在(zài)进(jìn)入存量房时(shí)代，所以(yǐ)对地产产(chǎn)业(yè)链，尤其是偏消费属性的家装家居领域，我们相(xiāng)对看好，因为(wèi)居民保有的住房(fáng)规模越来越大，随(suí)着时间的增(zēng)加，内装(zhuāng)更(gèng)新的需(xū)求(qiú)也(yě)会越来越多(duō)。美国过(guò)去的数据充分说明了(le)这一(yī)点，在新(xīn)房销售见顶之后，家(jiā)具消(xiāo)费的增长却一直都很好(hǎo)。对于地产(chǎn)产业链，我们相对看好(hǎo)和内装相关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基(jī)金人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分(fēn)中相关赛道龙头(tóu)年内表现的统计，目(mù)前暂居前两(liǎng)位的都是来自家纺赛道(dào)的公司，它们分(fēn)别是(shì)富安娜和水星家纺，特(tè)别是前者(zhě)在月线连收七根阳(yáng)线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅(fú)已(yǐ)经逼近30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例，富(fù)安娜主要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生(shēng)活类(lèi)产(chǎn)品的研发(fā)、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇(qí)智(zhì)”自有品牌。第一季度报告(gào)显(xiǎn)示，报(bào)告期内，富安娜(nà)实(shí)现营业收入约(yuē)6.2亿(yì)元，同比减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过实(shí)现归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司一季报(bào)的十大流通股股东来看，能够发现该股早已(yǐ)成(chéng)为(wèi)基金重仓股的(de)天下，彼(bǐ)时包括公募的中欧(ōu)价值发现、中欧潜力(lì)价(jià)值、工银(yín)瑞信灵(líng)动(dòng)价值、宝(bǎo)盈新价值和(hé)私募(mù)的(de)明河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了半壁江山。需要(yào)强调的(de)是，中(zhōng)欧的两只基金都是价值派基金(jīn)经理(lǐ)曹名长在管的(de)产(chǎn)品(pǐn)，首季其同时重(zhòng)仓的房地(dì)产(chǎn)产业链股票还(hái)有金地集(jí)团和大(dà)亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风(fēng)光一(yī)时的家居板(bǎn)块也因疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等(děng)多因素(sù)一(yī)度沉寂(jì)，不过(guò)好(hǎo)在困境反转(zhuǎn)露出曙(shǔ)光(guāng)，家居板块(kuài)中年内(nèi)表现最好的是志(zhì)邦(bāng)家居。同(tóng)一时间(jiān)段，该股(gǔ)年内上(shàng)涨已经(jīng)超过23％，从业绩来看，无论(lùn)是营收还是归母净利润(rùn)，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从公司(sī)的十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，《红周刊》发(fā)现广(guǎng)发(fā)基(jī)金(jīn)经理(lǐ)罗(luó)洋慧眼独具，一季报中他管理的(de)广发策略(lüè)优选和广发安(ān)宏回(huí)报均增加(jiā)了(le)持股，而这两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)也成为志邦家(jiā)居(jū)十大流通(tōng)股(gǔ)股东中仅有的两只公募。有意思(sī)的是，他似乎对于定制家(jiā)居类标的情有(yǒu)独钟，在另(lìng)一家赛道公(gōng)司金牌橱柜中，他管(guǎn)理(lǐ)的全(quán)部三只产(chǎn)品(pǐn)均登(dēng)榜十大(dà)流通股(gǔ)股东，其也成为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下(xià)游的物业股也越(yuè)来越被(bèi)机构所青睐(lài)，不过这(zhè)类标的大(dà)多在香港(gǎng)上市，如何选择成为难题(tí)。对此，前述上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理举(jǔ)例分析(xī)：“物(wù)业服务不是一(yī)个(gè)高毛利的(de)行业，挣(zhēng)钱很(hěn)辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的是市场化应该(gāi)挣的钱，以(yǐ)我曾(céng)经(jīng)买(mǎi)的绿城服务为(wèi)例，它(tā)在中高端(duān)楼盘占(zhàn)比是(shì)比较高的，每年到期的合同里(lǐ)提价成(chéng)功率在(zài)30％～40％。它能做(zuò)到滚动(dòng)的(de)大部分项目到期之后(hòu)，经过两三(sān)轮合(hé)同(tóng)周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到(dào)产品提价的公司很少，因为物业公司很容(róng)易(yì)一开始(shǐ)是挣钱(qián)的，后面因为保(bǎo)安这些(xiē)固定人员成(chéng)本(běn)的年度(dù)增长，不过服务没(méi)有(yǒu)特(tè)别好，客(kè)户没有那么满意，能做到提价难度(dù)是非常大的。但(dàn)是该公司能在业(yè)内做到到期之(zhī)后提价率比较高，这跟它的定位和比较好的服务是有关(guān)系的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处