万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集(jí)团成了(le)共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达(dá)的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事执行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明(míng)确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权的(de)，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个(gè)传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团进入北(běi)京(jīng)的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没(méi)变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fg跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗ù)将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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