文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确(què)表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商在(zài)项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发(fā)展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完(wán)成(chéng)，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大(dà)难(nán)题(tí)，开发(fā)商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告(gào)登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房合(hé)同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和(hé)购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从(cóng)银(yín)行获得(dé)房款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付(fù敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思)款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了(le)统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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