5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地方国(guó)企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地(dì)产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么(me)投资机会的。但在(zài)这(z生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语hè)几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有(yǒu)投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的(de)公司月(yuè)内(nèi)生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也(yě)是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势(shì)头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第(dì)三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在发展的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期(qī)的(de)维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企(qǐ)在三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次(cì)是销售份(fèn)额(é)持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语g>

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年(nián)民营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）