近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增(zēng)值两个(gè)部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权(qucos180°是多少，cos180度等于多少án)类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要包括每年(nián)的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的(de)项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实力等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额(é)与募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露预(yù)测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础(cos180°是多少，cos180度等于多少chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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