近(jìn)两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红<夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022/strong>

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额(é)占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动(dòng)受多(duō)重因素(sù)的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间(jiān)的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)表示，从细(xì)分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的(de)分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的(de)资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。