万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了(le)共同(tóng)债(zhài)务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的(de)，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没(méi)有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押(yā)出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么(me)，中国(guó)信(xìn)达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付(fù)了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实(shí)际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名(míng)度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿(zī)态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年(nián)年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国(guó)安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫(hè)的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确(què)定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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