OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引(yǐn)发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于外科鼻祖是谁？停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视(shì)，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响其内外价(jià)值，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅(fú)低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日(rì)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，外科鼻祖是谁？仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价格(gé)出现(xiàn)波(bō)动。”一位(wèi)业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目前随(suí)着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其(qí)实有些隐含(hán)收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等(děng)REITs产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基(jī)金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落(luò)到租金收入受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估(gū)计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张江光大园项(xiàng)目出租率下(xià)降事项，一度二级市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提振，二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)表(biǎo)现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到回(huí)升。没(méi)想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公(gōng)告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权(quán)益人(rén)相关负责(zé)人坦言，事发(fā)突然确实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，据(jù)悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了(le)2万方。从意(yì)向储(chǔ)备(bèi)转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定(dìng)一些重要(yào)租户(hù)。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约保证(zhèng)金给了我们(men)一些空(kōng)间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的(de)张江光大(dà)园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负(fù)责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目的大(dà)租户退租正好发(fā)生在市(shì)场活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了(le)一定的(de)资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金水平等(děng)方面(miàn)也有一些(xiē)差异(yì)化，张(zhāng)润大(dà)厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都(dōu)变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的储备(bèi)项目，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备资(zī)源(yuán)。“我们非常(cháng)重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是(shì)我们(men)实现基金扩容的(de)第一步(bù)，也是至(zhì)关(guān)重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们可能(néng)面(miàn)临了一些(xiē)突(tū)发情况需(xū)要解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科学(xué)城这(zhè)三(sān)十(shí)年建(jiàn)设(shè)发展过程(chéng)中所经(jīng)历(lì)的(de)相比，只能算(suàn)是(shì)一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当(dāng)前(qián)突发(fā)事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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