导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比(b诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的ǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实(shí)际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地(dì)产存(cún)量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房(fáng)租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需(xū诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的)求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济(jì)水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供(gōng)需出(chū)现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差(chà)异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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